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触目惊心!25家“房企”暴雷

2019-10-16 10:30:05来源:天天说钱0人评论 分享
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摘要:10月8日,曾经在长租公寓品牌指数排行榜上名列第八的河南悦如公寓发布公告,称其投入的1600套公寓,因面临经营及资金压力,无力维持经营。

01

又一家长租公寓倒下了!

据每日经济新闻爆料,10月8日,曾经在长租公寓品牌指数排行榜上名列第八的河南悦如公寓发布公告,称其投入的1600套公寓,因面临经营及资金压力,无力维持经营。

并表示,因为市场环境的变化(郑州租金连续三年下滑)、自身组织和经营能力不强等种种原因,悦如资产面临巨大的经营及资金压力,目前已无力维持公司正常经营。

9月份,悦如已经全部卖给了郑州比逊达美,完成了股权交接和工商手续转让。

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这是继8月份南京长租公寓乐伽停止运营之后,又一家爆雷的长租公寓。

8月份,南京乐伽发布公告,确认公司已经停止运营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

另外,有人粗略统计了一下自2018年以来的长租公寓情况,发现已经超25家因为资金链断裂、经营不善,或倒闭破产,或卖身转手。

比如杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫、北京昊园恒业、南京乐伽,以及河南悦如等。

也有发展得不错、正在谋求上市的,比如青客、蛋壳、自如等。

要知道,从2017年管理层推动各城市租赁市场发展以来,长租公寓如雨后春笋一般冒出,如今能够实现盈利,发展不错,并朝着上市之路进发的,不多。

商场如战场,也是一将功成万骨枯!

02

为什么这么多长租公寓暴雷呢?因为很多长租公寓玩的是互联网模式,就想着短炒一把,快速上市。

长租公寓的玩法无非两种模式,一种重资产,一种轻资产。

玩重资产的大多都是传统房企,政府拍卖租赁用地,房企拿地建房子,建完后自持租赁。

这种模式由于大多都是财力雄厚的房企来做,且土地成本被压缩,一般不会出现什么风险。但由于政府划拨的租赁用地,少之又少,重资产模式下的租赁,市场并不大。

市场较大的,是玩轻资产的长租公寓,他们从市场上租一批二手房(租期一般较长),然后通过自己专业队伍装修、维护,以更高的价格租出去,扮演二房东的角色。

商业模式逻辑上似乎没毛病,但这种轻资产模式需要租客多,更需要租金回报率高,才能玩得转,目前这两个条件一个都不满足。

中国目前的租金回报率只有2%,比不过任何一只理财产品,长租公寓商累死累活也挣不了什么钱。

但有些长租公寓,为了快速扩大市场份额和影响力,达到最终上市的目的,不在于利润,采取烧钱模式,以“高进低出”的模式抢占市场。

收进一套房子,一年的租金是2万元,中间公寓运营者需要对其进行装修,装修之后还要空置一段时间,后期还需维护运营,你以25000一年的价格租出去,基本只能保证不亏,要想收益高,必须以30000一年,甚至35000一年出租。

有人为了迅速做大市场,硬是不顾利润,低价出租。

这种烧钱模式,没有一定的资金量,小玩家更本玩不起。没有利润,光靠烧钱,除非能到处忽悠拿到各种风投续命,否则早晚要出事。

8月份倒掉的南京乐伽,就是因为烧钱过了头,没钱续命所致。

在其最后发表的公告中,有对这方面的阐述,它表示:

经过认真反思,深刻认识到公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险,加之公司内部管理制度缺失等诸多因素,造成公司业务全线关停的状态。

另外,由于市场监管的缺失,一些长租公寓为了压缩成本,缩短了装修后的空置期,导致一些事故发生,如市场见诸于报端的租客患白血病事件。

一些长租公寓,为了提高收益,减小资金链压力,玩起了租赁杠杆,在租赁市场中耍起了资本游戏,搞什么租金贷,结果风险没有把控,一旦暴雷就跑路。

长租市场,还没起步,就被劣币玩坏了。

03

这并不是说长租公寓就没有前途。推动租赁市场的发展,是管理层的既定方针,是楼市长效调控的方式之一。

就凭这一点,长租公寓市场的未来必是一片红海。但是租赁市场的特性决定了,只有大玩家才能玩得起,玩得转。

中国租赁市场的特性,就是租金回报率低。要在这个市场上站住脚,只有两种人能办到:

第一种是财力雄厚的大金主,能扛住长期亏损,持续烧钱,将品牌烧上市,将壳的价格做贵,最终获利。

第二种是大房企,通过与政府、银行合作,向银行低息贷款,多购买低价的租赁用地,或者在深圳、广州这些城中村多的城市,多拿集体土地用地,用于建设租赁住房。

租赁市场回报率在于土地成本高,压低成本,才能提高利润,发展租赁产业。

虽然多数城市仍比较依赖于土地财政,卖地仍是块肥肉,但在管理层政策推动下,部分城市正在以让利的方式,推动租赁市场发展,这种让利主要表现在两方面:

1、2016年以来,在管理层政策支持下,深圳、上海、北京等城市陆陆续续也推出了不少廉价土地,用于建设租赁住房,虽然量还不多,却是一个好兆头。

2、集体土地现在不必经手政府征地环节,便可直接入市。

过去集体土地进入市场交易,必须经过政府征收,才能进行挂拍,政府从中赚取了大头,如今可直接入市,可以看做管理层放弃了中间的大头利润。

其实无论是租赁市场还是商品房市场,只要管理层肯让利,降低土地价格,加大廉价土地供应,房价便能稳定,租赁市场也能健康发展。


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